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サブリースとは、物件を一括賃借し、分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態のことをいいます。物件の所有者が運用のノウハウや運用方法をもっていなくても、 サブリース事業者に料金を支払って運営の代行を委託し、サブリース事業者は自社のノウハウや人員を用いて物件をを運営することをいいます。
不動産会社が指定した建物を建築する必要がある
管理・修繕などは不動産会社が指定した業者・仕様となる場合がある
賃料は必ずしも長期間一定ではない
最近では、地方部の場合、都市部への移転などで空室・家賃下落が起きており、これを避けるため5年毎に見直す条項を入れており、超長期（10～15年）の家賃保証を避ける体制をとっている
家賃保証の場合、実家賃（実際入居者が支払う家賃）と転貸家賃（オーナーから一括借上げる家賃）の差額（保証料）は、10～15%ですが、転貸開始後数年（3～4年）で空室発生が激しく、家賃を下げざるを得ずこの差額が逆転するケースが発生している
上記の様な問題点から、当初見込んでいた収入が得られず、ローンの返済が困難になってしまうケースが増えております。
ちなみに、物件というのは購入した時点から「収益還元法」により、既に価格が下落しています。購入時は、物件の価値に対する価格に販売会社の利益や経費、営業マンの歩合が加算された状態で販売されます。しかし、売却時にはその物件から得られる収益を元に販売価格が決められます。
不動産価格の評価方法の一つで、不動産の収益性に着目し、その不動産から将来得られるべき価値を現在価格に割引きして評価する方法です。
例）家賃が10万円の場合：10万円ｘ12ヶ月＝120万円となり、1,200万円ほどの販売価格
ということで、購入時の価格は一切考慮されないのです。
購入者への空室に対する不安を解消するために、販売会社・管理会社は家賃保証を提案してきます。「家賃を保証してくれるなら安心」と感じますが、実はこの制度が多くのトラブルを生んでいます。
家賃保証をする管理会社は、自社が損をすることは絶対にしません。損害が発生しそうになったら、時期を見て契約の見直しを提示してきます。また、この契約更新時期に断れない契約内容になっていることが多く、仮に断ると管理契約そのものを破棄してきますから、オーナーは後に引けない状況となります。
よって、仕方なく管理会社から提示された条件を承諾するしかなくなり、赤字経営の厳しい運用が続くこととなります。
物件は億を超えることも普通ですが、その分、大きな収益が見込めます。しかし、修繕費も高くついたり維持費も膨大なものとなるため、空室時のリスクが非常に大きいもの となり、「税金が高くて払えない」といった悩みを抱える方も増えております。収益ビル経営は下記の様なリスクが考えられます。
固定資産税・都市計画税の軽減がない
アパート・マンション経営に比べ外部環境の影響を受けやすいため、空室のリスクが高い
大規模ビル開発の影響を受ける可能性がある（自物件からの退去、人の流れの変化などによる更なる空室など）
上記のような理由で「税金が払えない」「空室が埋まらない」といった理由で、物件を維持していくことが困難になってしまう方が増えています。
ご相談者：千葉県/H様（医者 42歳）
● 自宅 投資用マンション3室所有
10年前に千葉に自宅を3000万円で購入して、いきなり勤務先に営業マンから電話があり投資用マンションを半強制的に買わされ、現状は自宅は支払が出来なく、銀行からは毎日電話がなるから、どうしたらいいかわからないというケース。
相談者のご希望で自宅は売りたくないとの希望だったので、自宅を売ることなく投資用マンション3室を任意売却で売却。自宅は住宅ローン支払を続け、
投資用マンション3室を売却し残債は残りませんでした。どんなケースでも対応可能なのがみどり住宅相談。現在、投資用マンションでお困りな方まずは
ご連絡下さい。
ご相談者：相模原市/O様（会社員 51歳）
● やむを得ない事情で自宅を賃貸
● 長いこと空室状態が続く
数年前に夢のマイホームを相模原市に2,800万円で新築戸建を購入したが、急な転勤で大阪に住むことになり、自宅を2年程賃貸していたが賃借人が退去した後、中々賃貸が決まらず最終的に住宅ローンを4ヶ月滞納し任意売却。
相談者は大阪にお住まいで、現状はご自宅がどうなっているかわからないので、一度自宅を見て欲しいとの事でしたので、相談者から鍵を借り、相談者は大阪に
住んだままご自宅を任意売却することになり、債権者と交渉しながら3ヵ月後に見事任意売却することが出来ました。結果、相談者は2度程自宅（相模原）の方に
来て頂いただけで任意売却し残債も今は月々返済をしています。急な転勤やしかなく自宅を売却しなければいけなくなった場合でも対応出来ます。
ご相談者：東京都/K様（看護師 35歳）
● 投資用マンションを購入
● 税金を納める余裕がない
7年前に友達の紹介で不動産営業マンを紹介されて、2,450万円で都内にマンションを購入したが、色々と経費がかかり、管理費・修繕積立金・固定資産税など支払が出来なくなり、ローンの返済は出来ているが他の経費が支払出来ないとのご相談。購入時は家賃収入で月に1万円のプラスになっていたが数年が過ぎた時には赤字毎月3万円弱の持ち出し今後、所有していても赤字が続くなら意味が無いので任意売却を決意。
相談者は数ヵ月後に結婚する予定で、結婚するまでには売却して欲しいとの相談でした。銀行に相談者と何回も行き、銀行を説得し結婚前に任意売却出来ました。
今は旦那様と子供も授かり家族3人で暮らしていますと先日ご連絡がみどり住宅にご連絡がありました。
